Saber con exactitud cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una casa es el primer examen financiero al que se enfrenta cualquier futuro propietario. Existe un error muy generalizado entre los compradores primerizos: asumir que basta con reunir el importe de la entrada que no financia la entidad bancaria. Sin embargo, la adquisición de un inmueble conlleva una serie de impuestos autonómicos, aranceles notariales y costes de gestión técnica que no se pueden pagar a plazos ni financiar dentro del préstamo habitual.

Para evitar sorpresas o bloqueos de última hora en el proceso, conviene desglosar partida a partida qué porcentaje de liquidez neta necesitas tener depositado en tu cuenta corriente antes de iniciar la búsqueda de inmuebles.

La regla básica del 30%: entrada e impuestos

En el sistema hipotecario español consolidado tras las directrices de prudencia emitidas por el Banco de España, el estándar de financiación hipotecaria (Loan-To-Value o LTV) se sitúa con carácter general en el 80% del valor de tasación o de compraventa (tomando siempre el menor de ambos importes).

Esto da origen a la fórmula financiera por excelencia:

            FONDOS PROPIOS NECESARIOS: ~30% DEL VALOR TOTAL
┌───────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┐
│     1. Entrada Bancaria (20%)         │    2. Gastos e Impuestos (10% - 12%)  │
├───────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────┤
│ Capital que el banco no financia.     │ • Impuesto ITP (usada) o IVA (nueva)  │
│ Debe aportarse íntegramente de tus    │ • Aranceles de Notaría y Registro     │
│ fondos de ahorro previo.              │ • Honorarios de Gestoría y Tasación   │
└───────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┘

Por consiguiente, para comprar un inmueble estándar necesitarás disponer en efectivo de al menos el 30% del precio total pactado (un 20% para cubrir la parte no financiada y aproximadamente un 10% adicional para liquidar impuestos y aranceles de formalización).

Si eres menor de 35 años, recuerda que existen vías excepcionales y programas de avales públicos que permiten reducir esta barrera inicial, tal y como detallamos en nuestra guía sobre hipotecas para jóvenes y ayudas públicas.

Simulación económica según el precio del inmueble

Para dimensionar cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una casa de segunda mano en función del presupuesto disponible, analicemos esta tabla comparativa con costes promedio:

Precio del Inmueble	Entrada del 20% (Ahorro)	Impuestos estimados (ITP ~8%)	Notaría, Registro y Tasación	AHORRO MÍNIMO TOTAL NECESARIO
120.000 €	24.000 €	9.600 €	~1.500 €	35.100 €
180.000 €	36.000 €	14.400 €	~1.800 €	52.200 €
250.000 €	50.000 €	20.000 €	~2.100 €	72.100 €
320.000 €	64.000 €	25.600 €	~2.400 €	92.000 €

Desglose minucioso de los gastos e impuestos

Para entender a dónde va a parar ese 10% adicional que se suma a la entrada, es necesario diferenciar la tipología del inmueble:

1. Los impuestos asociados a la compraventa

Es la partida individual más voluminosa:

• Vivienda de segunda mano: Se abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo está cedido a las comunidades autónomas y oscila habitualmente entre el 6% y el 10% del valor escriturado (aunque muchas regiones aplican tipos reducidos del 3% al 5% para menores de 35 años o familias numerosas).
• Vivienda de obra nueva: Se liquida un 10% de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en todo el territorio nacional (un 6,5% en Canarias a través del IGIC), más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la región.

2. Gastos notariales y de inscripción

La escritura de compraventa requiere fe pública e inscripción oficial en los libros del Estado:

• Notaría: Los honorarios de los notarios están fijados por ley mediante aranceles oficiales regulados por el Estado y suelen situarse entre los 600 € y 1.000 € para la escritura de transmisión.
• Registro de la Propiedad: La inscripción del cambio de titularidad de la finca suele costar entre 400 € y 650 €.

3. Tasación pericial obligatoria

Antes de dar el visto bueno al préstamo, la entidad financiera exige una tasación oficial e independiente emitida por una sociedad homologada para verificar el valor real de mercado del activo. Su coste oscila habitualmente entre 300 € y 500 € y corre siempre por cuenta del comprador. Puedes consultar el funcionamiento de esta valoración pericial en nuestro artículo sobre la tasación de la vivienda y su impacto bancario.

El fondo de emergencia: no te quedes a cero

Un error muy peligroso consiste en destinar hasta el último céntimo de tus cuentas bancarias para cubrir la entrada y los gastos de formalización.

🛑 Consejo de seguridad financiera:

Tras abonar la entrada, los impuestos y los aranceles notariales, debes conservar obligatoriamente en tu cuenta un fondo de emergencia equivalente a un mínimo de 3 a 6 meses de gastos fijos. Comprar una vivienda suele implicar desembolsos sobrevenidos inmediatos (altas de suministros de luz y agua, mudanza, pequeñas reparaciones o compra de electrodomésticos) que no deben financiarse mediante créditos rápidos al consumo con intereses desorbitados.